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CONTRATO DE LOCAÇÃO FACE AO COVID-19

Inegavelmente a recente situação mundial de pandemia causada pelo Covid-19 está estremecendo as relações econômicas mundiais, demandando a criação de planos emergenciais pelo setor público e, especialmente, pelo setor privado, tanto nacional quanto internacional.

A movimentação é nítida no sentido de preservação e combate a esta situação de pandemia, e ressalva ainda mais a interdependência mundial financeira, de forma que o mundo e sua economia se mostram demasiadamente sensíveis com as movimentações ao redor do globo.

Nesse sentido, e como fato notório, há repercussão negativa em todos os setores econômicos, implicando na necessidade de resgate de algumas instituições jurídicas e recorrência ao Estado para fins de manutenção da ordem e da paz, como se verifica recentemente no cenário político brasileiro, e a usual judicialização da política.

Entrementes, o foco deste breve artigo é tentar esclarecer, sem qualquer pretensão de esgotamento do tema, a consequência para todos aqueles que, de alguma forma, estão envolvidos em um contrato de locação, seja pela parte do dono do imóvel ou seja pelo próprio locatário contratante.

De um lado, existe a expectativa de recebimento, pelo locador, do seu valor mensal de aluguel; retorno do investimento realizado preteritamente no mercado imobiliário. Sem maiores delongas, o investidor imobiliário ainda entende, e pode-se dizer que está tendo fortes indícios, de que o investimento em imóvel ainda é interessante quando comparado ao derretimento da bolsa de valores que se verifica diariamente no noticiário. Porém, nem tudo são flores! O ponto negativo de se investir em imóveis, como qualquer outro tipo de tomada de decisão na vida, em que existem sempre dois lados, é justamente o aumento do índice de inadimplência do valor de locação pelos locatários que, assim como todos nós terráqueos, está sofrendo pari passu os efeitos econômicos da pandemia causada pelo Covid-19.

Pelo lado do locatário, por sua vez, resta o receio de perder, de forma abrupta, sua morada em decorrência da falta de pagamento de sua obrigação locatícia.

O momento é de calma e de não tomarmos medidas precipitadas, tendo em vista que a crise econômica momentânea (assim esperamos) que vivemos não foi causada especificamente por determinado agente de forma previsível, e sim, está sendo causada por um vírus, um inimigo invisível, e que está demandando esforços hercúleos para que seus impactos sejam mitigados ao máximo.

O que merece destacar é que, juridicamente, a situação é regulada por nossa legislação, especialmente o Código Civil, em seu artigo 393, que prevê as consequências do não cumprimento do contrato em decorrência de caso fortuito ou força maior.

Veja-se a redação do referido artigo para melhor compreensão:

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

Diante deste cenário, considerando que todos foram pegos “de surpresa” dado o caráter de imprevisibilidade da ocorrência da pandemia, tem-se que ter em mente que a situação é de crise para todos, não apenas para o proprietário do imóvel, tampouco para seu locatário.

É importante também dizer que o momento é de buscar ajustes no contrato diante do caso concreto, na medida em que a situação de calamidade pública anunciada pelo Governo Federal não significa que todos os contratantes particulares estão autorizados a não cumprirem suas obrigações contratuais.

O que a norma prevê é que, em caso de caso fortuito ou força maior, não haverá responsabilidade do devedor pelos danos causados decorrente do inadimplemento do contrato, ou seja, a obrigação principal ainda é devida, apesar de eventual cobrança de multa acessória por inadimplemento, ao nosso ver, não será possível de ser cobrada diante do caráter de força maior do causador da crise.

O que se aconselha, além de termos paciência, é buscar uma negociação do contrato, com apresentação de uma solução que seja um denominador comum entre a expectativa do proprietário do imóvel em relação ao recebimento do aluguel e a capacidade financeira de seu locatário, com vistas a mantermos sempre a boa-fé dos contratos e sua função social que, no caso do contrato de locação, é justamente promover o acesso ao direito de moradia.

É válido também salientar que o próprio Poder Judiciário está com esse entendimento de parcimônia e busca pela renegociação dos contratos com vistas a não gerar o sentimento de inadimplência generalizada, até porque se prevê que esse momento que estamos vivendo é passageiro, de forma que trabalha-se com um cenário de retorno à normalidade.

Dito isto, a orientação é justamente termos calma e buscar a preservação dos contratos mediante uma renegociação de acordo com o caso prático.


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