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Liminares: possibilidade de utilização em casos de vício construtivo

Quando pensamos na qualidade de um imóvel ou de uma obra em geral, algo que gera um grande impacto normalmente passa despercebido: a famosa lei da oferta e da procura de Adam Smith.

A lei da oferta e da procura é algo elementar do modelo econômico que pode resultar em vícios no imóvel. E neste artigo mostrarei qual a relação entre uma teoria econômica, o imóvel entregue pela construtora e a medida liminar.

Inicio pelo conceito da oferta e da procura, passando pela crise econômica de 2008 e seu impacto na qualidade dos empreendimentos, e finalizo com a medida liminar como meio para evitar riscos à segurança do consumidor.

Boa leitura!

Lei da oferta e da procura

Sabemos que a oferta e a procura são reguladas pelo mercado e devem ser movimentos livres dos agentes econômicos em busca do que pretendem consumir ou oferecer, de acordo com suas preferências, sejam elas pessoais ou empresariais.

Podemos concluir, portanto, que, aumentando a oferta e diminuindo a demanda, reduz-se o preço do produto, sendo válido também o raciocínio inverso.

Mas onde encaixamos a lei da oferta e da procura no contexto imobiliário brasileiro para entendermos o impacto do setor aos consumidores? Observamos este efeito em nosso mercado imobiliário aquecido em 2008. Veja só o porquê.

Mercado imobiliário brasileiro, um recorte histórico

Em se tratando de mercado imobiliário, o Brasil experimentou um aquecimento desde 2008,

apesar da crise econômica internacional que afetou não somente os principais países do mundo, mas também, em menor escala, países em desenvolvimento.

Fazendo aqui um recorte temporal, houve no Brasil uma grande demanda por apartamentos na planta, tanto para fins de investimento como para moradia própria.

A sensação de que a crise econômica não teria impacto no mercado nacional foi uma das razões dessa alta demanda. E para atendê-la, nos inclinamos à uma política pública de acesso à moradia, por meio do fornecimento de linhas de crédito para empresas do setor.

O ponto em comum entre esta demanda que citei e a oferta limitada à capacidade de produção do setor é o conjunto de critérios de concorrência que fazem o consumidor escolher entre um produto em detrimento de outro. Vejamos como tais critérios afetam a qualidade da obra.

As variáveis econômicas

Dentre esses critérios de concorrência, podemos destacar o preço do imóvel (variável importante para determinadas camadas da sociedade economicamente ativas), o prazo de entrega e a qualidade de obra.

Quando se verifica uma demanda por apartamentos, e diante da necessidade das empresas continuarem suas políticas internas de pagamento de dividendos e lucro, um dos aspectos que acaba afetado é a qualidade da obra.

Isso acontece em razão da acirrada disputa no mercado, que força a necessidade de redução de custo de produção em prol da empresa, observando o preço ao consumidor final.

Neste momento, começa o problema entre construtora e cliente.

O início do problema

Considerando que apartamento é um bem durável, o consumidor pode passar a identificar vícios no seu imóvel apenas com o passar do tempo. Neste sentido, identificamos crescente demanda para resolução de falha construtiva.

A falha pode estar em detalhes de acabamento, mais simples, ou então em problemas estruturais que colocam em risco a vida do consumidor, o qual, de boa-fé, deposita sua confiança na empresa.

Neste cenário, a figura do síndico — enquanto o primeiro responsável pela titularidade de direitos e interesses dos proprietários — ganha relevância, pois é ele quem receberá o imóvel e terá o primeiro contato com as áreas comuns do prédio após sua entrega pela construtora.

Primeiro contato com o imóvel

Já neste primeiro contato, sugere-se a realização de uma vistoria técnica com engenheiro especialista em patologia de construção para, com a orientação de um profissional experiente, auxiliar o síndico na busca dos direitos.

Para o consumidor que acaba de adquirir um apartamento, pode não ser cogitada a ideia de realizar uma vistoria técnica logo na entrega da obra. De qualquer forma, pelos motivos citados acima, verifica-se que esta vistoria é cada vez mais necessária.

Identificados os problemas, podemos então discuti-los em assembleia para chegar à melhor solução.

Síndico, jamais tome uma decisão de forma unilateral sem o assentimento de seu conselho e, principalmente, dos demais moradores através de uma assembleia ordinária.

Assembleia de condomínio

A assembleia é o palco para trazer luz às questões relativas à propriedade comum. Neste sentido, o síndico não está incumbido de tomar as decisões sozinho, mas como porta voz e coordenador dos trabalhos, visando compreender e atender aos demais proprietários.

Cada um contribui em prol da coletividade, e com o sentimento de coletividade deve-se ouvir a todos os interessados.

Uma vez tomadas as suas decisões pautadas na legalidade e na convenção do condomínio, deve-se considerar e ponderar a busca extrajudicial ou judicial dos direitos.

Vejamos o que dispõe o Código Civil e Código de Defesa do Consumidor:

Código Civil e Código de Defesa do Consumidor

Devemos aqui salientar que a construtora/incorporadora é responsável pela solidez da obra, de acordo com o artigo 618 do Código Civil:

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Ainda, segundo o artigo 12 do Código de Defesa do Consumidor:

Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.

A Medida Liminar ao vício construtivo

Observada a Lei e os requisitos legais para sua aplicação, a Medida Liminar é uma ferramenta que permite a concessão pelo juiz competente de uma medida determinando que a construtora realize uma intervenção preventiva a determinado vício construtivo.

Considerando eventual morosidade no processo judicial, tal medida mostra-se essencial ao síndico que está diante do problema e requer uma resolução imediata, podendo utilizá-la para este fim.

A medida liminar é cabível quando se está diante de perigo na demora da provisão judicial, de forma a colocar em risco a segurança do consumidor, e quando a probabilidade do direito de quem pede possa ser verificada já no início do processo judicial.

Um dos fatores pelos quais recomendo a vistoria por profissional de engenharia é, além do monitoramento preventivo, viabilizar a prova documental para a constatação e evolução da patologia, mediante assinatura de responsabilidade técnica, dentre outros elementos de prova aceitos.

Conclusão

Considerando tudo o que vimos até aqui, conclui-se que, quando se está diante de interesses coletivos, representado pelos condôminos, cabe ao síndico o zelo e a manutenção do bem-estar da coletividade, agindo de maneira íntegra e preventiva.

Este cuidado torna viável a defesa dos direitos afrontados.

Vamos recapitular os passos a serem seguidos em caso de Vício Construtivo:

  1. Identificar o vício;

  2. Contatar especialista em patologia construtiva;

  3. Convocar assembleia para que todos tomem conhecimento dos problemas.

Por fim, é altamente recomendado buscar extrajudicial ou judicialmente a solução do litígio e, se necessário, solicitar ao juízo medida liminar para que a construtora/empresa responsável pela obra tome as medidas necessárias à preservação dos direitos.

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Rafael Ozelame, Advogado.

Tema de palestra ministrada em Curitiba/PR sobre utilização da técnica processual de liminar para a solução de problemas referentes à vício construtivo em condomínio.

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